השבחת קרקע: כיצד לבדוק אם ניתן להגדיל את שווי הקרקע ולממש זכויות נוספות?
עודכן: 7 ביולי
השבחת קרקע היא תהליך שבמסגרתו ניתן, במקרים המתאימים, להגדיל את ערכה של קרקע באמצעות מימוש זכויות בנייה, קידום הליכים תכנוניים או בחינת אפשרויות משפטיות נוספות. בעלי זכויות רבים אינם יודעים שהקרקע שבבעלותם עשויה לכלול פוטנציאל תכנוני שלא מומש. במאמר זה נסביר כיצד ניתן לבדוק האם קיימת אפשרות להשביח קרקע ומהם השיקולים שכדאי להביא בחשבון לפני קבלת החלטות.
בעלי זכויות בקרקע שואלים לא פעם האם ניתן להגדיל את שווי הקרקע, לממש זכויות בנייה נוספות או לקדם הליך תכנוני שיאפשר שימוש יעיל יותר בנכס. השבחת קרקע מחייבת בחינה משולבת של המצב התכנוני, המשפטי והפיזי של הקרקע, ורצוי לבצע אותה לפני קבלת החלטות משמעותיות.
לפני שמתחילים בהליך מול מוסדות התכנון, חשוב להבין מהן הזכויות הקיימות בקרקע, מהם החסמים האפשריים, ומהם הכלים העומדים לרשות בעלי הקרקע ובעלי זכויות אחרים, כגון חוכרים ובעלי זכויות דומות.
מהי השבחת קרקע?
השבחת קרקע היא תהליך שבו נבחנת האפשרות להגדיל את הערך הכלכלי או התכנוני של מקרקעין, בין היתר באמצעות מימוש זכויות בנייה קיימות, קידום שינוי תכנוני, שינוי ייעוד, איחוד וחלוקה, תוספת שימושים או הסרת חסמים משפטיים ותכנוניים. לא כל קרקע ניתנת להשבחה, ולכן יש חשיבות לבדיקה מקצועית של נסיבות כל מקרה.
כיצד בודקים את פוטנציאל ההשבחה של הקרקע?
בדיקת פוטנציאל השבחה מתחילה בבחינת תוכניות בניין עיר החלות על הקרקע, ייעוד הקרקע, זכויות הבנייה הקיימות, מגבלות תכנוניות, מצב הרישום, זכויות הבעלות או החכירה, וכן חסמים אפשריים מול הרשות המקומית או מוסדות התכנון. במקרים רבים נדרש שילוב בין עורך דין לתכנון ובנייה לבין אדריכל, שמאי או מתכנן.
אילו פעולות עשויות להגדיל את שווי הקרקע?
פעולות שעשויות להגדיל את פוטנציאל ההשבחה של הקרקע או את שוויה כוללות קידום תוכנית חדשה, מימוש זכויות בנייה קיימות, שינוי ייעוד, תוספת יחידות דיור, הסדרת שימושים, טיפול בהתנגדויות, בחינת היטל השבחה, או הסרת מגבלות משפטיות ותכנוניות. הבחירה במסלול המתאים תלויה במיקום הקרקע, במעמדה התכנוני ובמטרות בעל הזכויות.
מהן זכויות בנייה ומה משפיע עליהן?
זכויות בנייה הן היקף ואפשרויות הבנייה המותרות בקרקע מסוימת. זכויות אלה עשויות לכלול, בין היתר, את מספר יחידות הדיור שניתן לבנות, מספר הקומות המותר, שטחי הבנייה המותרים, השימושים האפשריים בקרקע ופרמטרים תכנוניים נוספים.
היקף זכויות הבנייה מושפע ממגוון גורמים, ובהם תוכניות בניין עיר (תב"ע), הוראות הדין, מגבלות פיזיות של הקרקע ונסיבות תכנוניות ייחודיות.
כיצד ניתן לבדוק האם קיימת אפשרות לממש או להשביח את הזכויות?
הדרך המקצועית והמומלצת ביותר היא להיעזר בעורך דין המתמחה בתכנון ובנייה ובאדריכל או מתכנן מתאים, לצורך בחינה כוללת של מצבה התכנוני והמשפטי של הקרקע.
בנוסף, ניתן לפנות לרשות המקומית ולקבל דף מידע תכנוני בעלות סמלית. עם זאת, יש להביא בחשבון כי דף המידע מהווה נקודת פתיחה בלבד, ואינו מחליף בחינה מקצועית מקיפה.
מכל מקום, מימוש זכויות בנייה בפועל מחייב בדרך כלל ליווי של בעל מקצוע מתחום התכנון, כגון אדריכל או מתכנן.
אילו חסמים עלולים לעכב את מימוש הזכויות?
החסמים האפשריים משתנים ממקרה למקרה ותלויים במאפייניה של כל קרקע.
כך למשל, כאשר מדובר בבית משותף, מימוש זכויות מסוימות עשוי להיות מותנה בקבלת הסכמות מבעלי זכויות אחרים ובבחינת מסמכי הבית המשותף. במקרים אחרים, עשויות להתקיים מגבלות תכנוניות, קנייניות או רגולטוריות המחייבות בחינה פרטנית.
במקרים מסוימים, תוכניות בנייה חדשות או הליכים תכנוניים בסביבה עשויים להשפיע על האפשרות לממש או להשביח זכויות במקרקעין. לכן, חשוב להכיר גם את האפשרות להגיש התנגדות לתוכניות שעלולות לפגוע בזכויותיכם.
מתי כדאי לפנות לעורך דין המתמחה בתכנון ובנייה?
מומלץ לפנות לייעוץ משפטי כבר בשלב הראשוני שבו עולה הרצון לממש, לקדם או להשביח זכויות בקרקע.
בחינה משפטית ותכנונית מוקדמת עשויה לסייע בקבלת החלטות מושכלות, בצמצום סיכונים ובהימנעות מהליכים מיותרים וסחבת מול רשויות התכנון.
מהם הסימנים לכך שכדאי לבדוק את פוטנציאל ההשבחה של הקרקע?
קיימים מצבים שבהם כדאי במיוחד לבצע בדיקה מקצועית של פוטנציאל ההשבחה של הקרקע, ובהם:
• התקבלה פנייה מיזם לרכישת הקרקע או להשבחת הקרקע, למשל בדרך של פינוי בינוי, קומבינציה, אופציה.
• פורסמה תוכנית חדשה באזור.
• הקרקע נמצאת בסמוך לשכונה מתפתחת.
• קיימות זכויות בנייה שלא נוצלו.
• מדובר בקרקע שעברה בירושה ולא נבחנה במשך שנים.
עצם קיומו של אחד מהמצבים הללו אינו מלמד בהכרח שניתן להשביח את הקרקע, אך הוא בהחלט מצדיק בחינה מקצועית של האפשרויות להשבחת הקרקע.
לסיכום
כל קרקע היא ייחודית, והאפשרויות למימוש או להשבחת הקרקע תלויות בנסיבותיה התכנוניות, הפיזיות והמשפטיות.
בחינה מקצועית מוקדמת עשויה לסייע בקבלת החלטות מושכלות, למקסם את הפוטנציאל הגלום בקרקע ולחסוך זמן, משאבים ואי-ודאות מיותרים.
אם אתם בעלי זכויות בקרקע ומעוניינים להבין האם קיימת אפשרות לממש זכויות נוספות או להשביח את הקרקע, משרד עו"ד חיים לנקרי ישמח לבצע בחינה ראשונית של מצבה התכנוני והמשפטי של הקרקע ולסייע לכם להבין אילו אפשרויות עומדות בפניכם.
