מי מוסמך להכריע במחלוקת שכנים בינם לבין עצמם או במחלוקת בינם לבין חברת ניהול?

פועל יוצא של החיים הנעימים בערים הוא מגורים משותפים בבניינים המכונים בדין: "בית משותף". החיים בבית משותף מעלים שאלות משפטיות מעניינות, הנוגעות לחיי השגרה, למשל: כיצד מינהלי ם את הבית המשותף, מה מותר ואסור, מי נושא בעלויות תיקונים כאלה ואחרים, למי מותר לבנות תוספת בנייה ואיזה דרישות יש למלא, ועוד כהנה וכהנה.

לאור העובדה שמתעוררות מחלוקות רבות בין השכנים באותו בניין ונדרשת הכרעה שיפוטית, מדינת ישראל הקימה גוף שיפוטי מיוחד ושמו המפקח לרישום מקרקעין, שהוסמך לדון בסכסוכי שכנים מוגדרים. סעיף 72 לחוק המקרקעין קובע כי "סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר זכויותיהם או חובותיהם... יכריע בו המפקח".

המפקח רשאי להכריע בסכסוך שכנים בהתקיים שני תנאים: הראשון – זהות הצדדים והשני- מהות הסכסוך.

לגבי התנאי הראשון – זהות הצדדים – המפקח מוסמך לדון בסכסוכים שבין בעלי הדירות בבית משותף או בין מחזיקים בדירה מטעם בעל הדירה (למשל – שוכר הדירה) או כאשר 'מתחזק' שמונה כדין הוא צד לסכסוך. 'מתחזק' הינו גורם חיצוני אשר בעלי הדירות הפקידו בידיו את הניהול של הרכוש המשותף על ידי החלטה של בעלי דירות שיותר ממחצית הרכוש המשותף צמוד לדירותיהם. לצד זאת, כדי לקבל החלטה עקרונית לפיה הבית המשותף ינוהל על ידי 'מתחזק', נדרשת קביעה שכזאת במסגרת תקנון הבית המשותף או בהחלטה ברוב של בעלי דירות ששני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם. לאחרונה (ביום 29.1.25 במסגרת רע"א 15965-03-25‏ ישראל אלגרבלי נ' דימיטרי רינדזיונסקי), קבע בית המשפט העליון כי סכסוכים בנוגע ל'מתחזק' שלא נבחר בהתאם להחלטות רוב בעלי הדירות שצוינו, לא יידונו בפני המפקח על רישום מקרקעין אלא בפני בית משפט השלום.

לגבי התנאי השני – מהות הסכסוך – המפקח מוסמך לדון באופן ייחודי בסכסוך שנובע מתקנון הבית המשותף, מעניינים הקשורים לחיזוק הבית המשותף מפני רעידות אדמה (התחדשות עירונית) או מעניינים של נשיאה בהוצאות הבית המשותף (סעיף 58 לחוק המקרקעין), ניהול בית משותף המורכב ממספר אגפים, התקנת דוד שמש, הינתקות ממערכת חימום מרכזית, התאמות לאדם עם מוגבלות, מיתקני גז, התקנת מעלית, הפעלת מעלית כמעלית שבת, תאורה בשבת ובמועד, התקנת מנגנון שבת למשאבת מים, התקנת מתקנים סולאריים או מיתקני אגירה, החלפת ספק גז, התקנת צלחת קליטה, הנחת רשת בזק והתקנת מיתקן גישה אלחוטית. בנוסף, ביחס לסכסוך שעניינו הסגת גבול מצד בעל דירה לגבי דירה אחרת או לגבי הרכוש המשותף, ישנה סמכות מקבילה למפקח וגם לבית משפט, והתובע יכול לבחור היכן להגיש את תביעתו.

ביחס לסכסוכים הנובעים מתקנון הבית המשותף, יובהר כי כל מבנה שבו יש שתי דירות ומעלה, מוגדר בחוק כבית משותף, גם אם אינו רשום ככזה בלשכת רישום מקרקעין. אם אין לאותו מבנה תקנון מוסכם בין בעלי הדירות, הרי שהתקנון שחל במבנה זה הוא התקנון המצוי בחוק המקרקעין.

התקנון המצוי קובע הוראות בעניין שינויים ותיקונים בדירה, הזכות לתבוע תיקונים, עבודות לבדק הרכוש, חובת לכנס אסיפה כללית אחת לשנה, חובה להודיע על כינוס אסיפה, מהו המניין החוקי באסיפה, סדר היום באסיפה, מינוי יו"ר ומזכיר אסיפה, כיצד מתקבלות החלטות ובאיזה רוב, כיצד יש לערוך את ההצבעות, זכות למנות באי כוח, מינוי נציגות לבית המשותף, ניהול חשבונות על ידי גזבר וכיוצא בזה.

היה והסכסוך נדון והוכרע על ידי המפקח לרישום מקרקעין בהתאם למפורט לעיל, או אז לכל אחד מהצדדים עומדת הזכות לערער על ההחלטה לבית משפט המחוזי המופקד על הכתובת שבו שוכן הבית המשותף.

מתי לפנות אלינו? 

בכל סוגיה משפטית שעולה מעצם ניהולו ואחזקתו של בית משותף, מומלץ לפנות בהקדם האפשרי לעו"ד חיים לנקרי כדי להבין את הזכויות והחובות של כל בעל דירה כלפי שכנו או כלפי חברת הניהול, ולהיפך.