התנגדות לתכנית בנייה (תב"ע)

השלב הראשון של רוב הפרוייקטים החדשים אשר נבנים במדינת ישראל הוא נקיטת הליך תכנוני אצל מוסדות/רשויות התכנון (ועדה מחוזית או ועדה מקומית בדרך כלל) במסגרתו נדרשים היזמים לאשר "תכנית" (ידועה בציבור גם בשם תב"ע). התכנית קובעת, בין היתר, מה הייעוד העתידי של הקרקע, כמה קומות יאושרו, כמה יחידות דיור, כמה מטרים ייבנו בסך הכל, כמה חניות יוקצו, כמה מבני ציבור ייבנו ולאיזה שימושים, היכן ימוקמו הבניינים, ונושאים אחרים נוספים שמהווים כולם את המסגרת החוקית של הקרקע עליה חלה אותה תוכנית. כל מה שעינינו רואות בסיום הבנייה של פרויקט חדש חייב להיות תואם להוראותיה של התכנית.

מרבית התכניות שמוגשות לרשויות התכנון מפורסמות לציבור הרחב בעיתונים, ברשומות (ראו באתר עמוד "הודעות בענייני תכנון" שם ניתן למצוא תכנית לפי מיקומה) ואם מדובר בתכנית מתאר מקומית או מפורטת אז דבר הפקדתן מפורסם גם בשלטים המוצבים במקום בולט בתחום התכנית.

אם ראיתם הודעה בדבר הפקדת תכנית, הקדישו מספר דקות מזמנכם ונסו להבין האם התוכנית שמקודמת ברשויות התכנון, יכולה חלילה לפגוע בכם או בערך של הנכס או הקרקע שלכם. מומלץ להיכנס לאתר של מינהל התכנון בכתובת: https://mavat.iplan.gov.il/SV1 , להזין את מספר התכנית ולעיין בתקנון התכנית, תשריט התכנית, נספחי התכנית, וכן פרוטוקולים של רשות התכנון המוסמכת לדון בה ולהכריע בהתנגדויות.

אם אתם חוששים שהתכנית אכן יכולה להיות פוגענית, אז חוק התכנון והבנייה מעניק תקופה בת 60 ימים ממועד הפרסום האחרון של הפקדת התכנית, לצורך הגשת התנגדות מנומקת בליווי תצהיר מאומת על ידי עו"ד ובמסגרתה ניתנת האפשרות לשכנע את רשות התכנון מדוע יש לשנות אחת או יותר מהוראות התכנית או אפילו לשכנע מדוע יש לבטלה במקרים נדירים.

רשות התכנון המוסמכת (הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה או הוועדה המקומית לתכנון ובנייה – בדרך כלל), נדרשת לשקול שיקולים תכנוניים הנוגעים לקרקע, שיקולים כלכליים, חברתיים, סביבתיים, ביטחוניים וכן שיקולים של הגנה על שלטון החוק, כמו עבריינות בנייה בשטח התכנית. בנוסף, על רשות התכנון לשקול שיקולים של ישימות התכנית (האם ניתן למשש את התכנית הלכה למעשה) ושל העלויות הנובעות מהתכנית לנוכח סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה. מכוחו של סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה ניתן לתבוע פיצויים בגין ירידת ערך הקרקע בעקבות אישורה של התכנית. לפיכך, רשות התכנון נדרשת לאזן בין כל השיקולים המפורטים ובין אפשרויות התכנון שהונחו על שולחנה.

אמנם, אין חובה להגיש את ההתנגדות על ידי עורך דין, אלא רק לצרף להתנגדות תצהיר מאומת על ידי עורך דין, אך הבנת מלוא המשמעויות של התכנית אינה פשוטה לאזרח שאינו בקיא בדיני התכנון והבנייה ולכל הפחות מומלץ להתייעץ עם בעל מקצוע (עורך דין, אדריכל, שמאי) בטרם הגשת התנגדות.

יש לשים לב, כי בהתאם להלכת בית המשפט העליון, במקרה שבו מבקשים לערער על החלטת רשות התכנון ביחס להתנגדות, לא ניתן להעלות טענות תכנוניות חדשות שלא עלו במסגרת ההתנגדות ומכאן נובעת החשיבות לבחון היטב את התכנון המוצע ולהגיש התנגדות מנומקת, מקיפה ומקצועית, במועדים שנקבעו בחוק. עוד חשוב לזכור, שבמקרים רבים נדרש גם לגבות את הטענות המועלות בהתנגדות באמצעות חוות דעת מקצועיות, למשל: חוות דעת תנועתית או חוות דעת תכנונית/אדריכלית או חוות דעת שמאית.

מוזמנים לפנות אליי בכל שאלה ובקבלת ייעוץ ראשוני בדבר משמעויות התכנית והשפעותיה.